根據中國旅游研究院發布數據，2019上半年，國內旅游人數預計30.8億人次，國內旅游收入2.78萬億元，分別比上年增長8.8%和13.5%。日益增長的文旅消費需求吸引了眾多投資企業，已有越來越多的地產企業加入分蛋糕的行列。2019年上半年，文旅行業共發生投融資事件148起，已披露的擬投資總額為5531.76億元，同比去年分別增長了55.8%和15.1%。機構預測，到2020年中國旅游產業產值有望達6萬億。


恒大、碧桂園、融創紛紛加入文旅大軍，萬達也以2000億的投資高調押寶文旅，文旅行業看起來前途一片明朗，但與傳統土地開發投資相區別的是，文旅產業的投資具有回報周期長、資金占用量大等特點。以投資額在35-40億左右的文旅小鎮項目為例，資金回報周期通常在15-20年，這樣的投資回報率并不算理想。
 
四川白馬文化是一家專業從事文旅產業投資，商業策劃規劃管理，集康養旅游度假園區、田園綜合體、文化旅游觀光度假景區、城市文化休閑商業區及酒店投資于一體的綜合性文旅產業投融建機構。他們表示，隨著人們消費升級，倒逼文旅項目需要集合全方位要素，增大酒店、零售、餐飲、娛樂等配套，為了承載如此多元的消費要素，文旅項目的體量和投入都在逐步增大。
 
文旅地產面臨的困境逐漸顯現：短期難以升值，資金長期周轉較為困難。文旅地產本身隱含著區域運營的概念，項目從問世到被認可到成熟需要一個過程，在短期內難以出現大幅度升值。當項目周期被拉得很長，最現實的問題就是房企的資金鏈能否承受的問題。
 
對于應該文旅先行還是地產先行，四川白馬文化認為，雖然很多企業都贊同應當文旅先行，但實際操作基本上都是地產先行。從理論上講，等文旅市場成熟后，房地產自然升值幅度大增，然后才是導入地產的好時機，但實際上房企以高杠桿、快周轉為目標，坐等升值是耗不起的，地產先行有助于快速回籠資金，例如恒大等開發商在項目一期就不惜以虧本為代價，以求資金回流推動文旅項目運營。
 
相對而言，文旅地產安全系數最高的是這兩大類：大城市周邊的文旅地產或旅游知名度高的景區的地產。依托原有文旅資源，如同站上了巨人的肩膀，起點優勢顯著。比較典型的大城市周邊的文旅地產如華僑城歡樂谷主題公園模式，而萬達在西雙版納、雅居樂在海南的布局則是第二類地產。
 
在眾多成功的項目中也能驗證這一點，依托傳統旅游景區的確是一條捷徑，從海南到云南，涌現出海景系、雨林系、溫泉系、古鎮系等不同題材的文旅地產項目。利用外部旅游資源，將房地產物業升值，能夠更快的形成消費吸引力。
 
不過，先天優勢再強也離不開高明的運營手段，投資者首先還是應該潛下心來做旅游，以期達成旅游和地產的平衡，實現依靠旅游拉動地產，憑借地產反哺旅游的良性循環。